建筑工程合同談判中施工方如何維護自身利益?
2019-08-30 13:49:58

建筑工程合同談判是建筑企業生產經營中非常重要的環節,工程項目管理人員、項目經理應了解如何審時度勢,在談判中讓自己的企業建立優勢,維護自身的利益和合法權益。那如何維護自身利益呢?下面從三個方面進行說明。

    
一、清晰了解合同談判內容
   
如果不了解合同的內容,在談判的后期就無法可依,不但不能維護自身利益,甚至可能讓自己和企業陷入非常被動的局面。那該從那幾個重點方面進行了解呢?
    1
、關于工程內容和確認
   
招標人和中標人可就招標文件中的某些具體工作內容分進行討論,修改、明確或細化,從而確定工程承包的具體內容和范圍。在談判中雙方達成一致的內容,包括在談判討論中經雙方確認的工程內容和范圍方面的修改或調整,應以文字方式確定下來,并以合同補遺或者會議紀要方式作為合同附件,并明確它是構成合同的一部分。
對于為監理工程師提供的建筑物、家具、車輛、以及各項服務,也應逐項詳細地給予明確。
    2
、關于技術要求、技術規范和施工技術方案
   
雙方尚可對技術要求、技術規范和施工技術方案等進行進一步討論和確認,必要情況下甚至可以變更技術要求和施工方案。
    3
、關于合同價格條款
   
根據計價方式不同,施工合同可分為總價合同、單價合同和成本加酬金合同。一般在招標的文件中就已經注明合同性質,合同談判中沒有回旋的余地。但在可能的情況下,中標人談判過程中仍要盡量提出降低風險的改進方案。
    4
、關于價格的調整條款
   
對于工期長的工程,容易遭受貨幣貶值和通脹的影響,可能給承包人帶來損失。價格調整條款可以比較公正的解決這一風險。
無論是單價還是總價合同,都可以確定價格調整條款,即是否調整、如何調整等??梢哉f,合同計價方式以及價格調整方式共同確定了工程承包合同的實際價格,直接影響承包人的經濟利益。
    5
、關于合同款支付方式的條款
   
施工合同付款方式的四個階段:預付款、工程進度款、最終付款和退還質量保證金。關于支付時間、支付方式、支付條件和支付審批程序等有很多種可能的選擇,并且可能對承包人的成本、進度產生大的影響。因此,合同支付方式是合同談判的重點。
    6
、關于工期和維護期
   
中標人與招標人可以根據招標文件要求的工期,或投標人承諾的工期,在考慮工程范圍和工程量的變動而產生的影響重新商定工期。同時還要明確開工日期、竣工日期等。雙方可根據各自的項目準備情況、季節和施工環境因素等條件洽商適當的開工時間。
承包人應力爭以維修保函來代替業主扣留的質量保證金。與質量保證金相比,維修保函對承包人有利,主要是因為可提前取回被扣的現金,而保函是有時效的,期滿將自動作廢。同時,它對業主并無風險,真正發生維修費用,業主可憑保函想銀行索回款項,因此,這一做法是比較公平的。維修期滿后,承包人應及時同業主處撤回保函。
    7
、合同條件中其他特殊條款的完善
   
主要包括:關于合同圖紙;關于違約罰金和工期提前獎金;工程量驗收以及銜接工序和隱蔽工程施工的驗收程序;關于施工占地;關于向承包人移交施工現場和基礎資料;關于工程交付;預付款保函的自動減額條款等。
01.jpg     二、了解工程合同風險產生原因
   
合同風險是指合同中的以及由合同引起的不確定性。工程合同風險產生的原因在于合同的不完全性特征,即合同是不完全的。
    1
、合同的不確定性。由于人的有限理性,對外在環境的不確定性是無法完全預期的,不可能吧所有可能發生的未來事件都列入合同條 款。
    2
、在復雜的、無法預測的世界中,工程總是存在著不確定的風險事件,無法根據突發的變化做出計劃,往往計劃趕不上變化,諸如不利的自然條件、工程變更、政策法規的變化、物價的變化等。
    3
、合同語句表達不清晰、不細致、不嚴謹、矛盾等可能造成合同不完全,容易導致雙方理解上的分歧而發生糾紛,甚至發生爭端。
    4
、由于合同雙方的疏忽未就有關的事宜訂立合同,而使合同不完全。
    5
、交易成本的存在。因為合同雙方為訂立某一條款以解決特定事宜的成本超出了收益造成合同不完全。
    6
、信息的不對稱。信息不對稱是合同不完全的根源,多數問題都是出在這里。建筑市場上的信息不對稱有以下情況:
    a
、業主并不真正了解承包商實際的技術和管理能力以及財務狀況。承包商可定期展開工程項目管理培訓,并且利用主流媒體如,公司官網留存信息和過往工程業績情況,這樣就能減少該情況的發生。建筑企業正規化運作已勢在必行。北華工程項目管理培訓講師蔡普亮先生,是從實戰出來的優秀講師,可從實戰角度解決企業的問題。提升企業綜合能力,是減少此類事件的重點,而且可以提高中標概率。
    b
、承包商也并不真正了解業主是否有足夠的資金保證,不知道業主能否及時支付工程款,但是業主要比承包商清楚的多。
    c
、總承包商對于分包商是否真的有能力完成,并不十分有把握,承包商對建筑生產要素掌握的信息遠不如這些要素的提供者清楚。
    7
、機會主義行為的存在。機會主義行為被定義為用虛假的、空洞的、非真實的威脅或承諾來謀取個人利益的行為,所追求的是自身利益的最大化,且最大化行為具有普遍性。經濟學上的機會主義行為主要強調的是用掩蓋信息和提供虛假信息損人利己。
02.jpg     三、了解工程合同風險分配
    1
、工程合同風險分配的重要性
業主起草招標文件和合同條件,確定合同類型,對風險的分配起主導作用,有更大的主動權和責任。業主不能隨心所欲地不顧主客觀條件,任意在合同中增加對承包商的單方面約束性條款和對自己的免責條款,把風險推給承包方,一定要理性分配風險,否則會產生如下結果:
    a
、如果業主不承擔風險,他也缺乏工程控制的積極性和內在動力,工程也不能順利進行。
    b
、如果合同不平等,承包商沒有合力利潤,不可預見的風險太大,則會對工程失去信心和履約積極性。
    c
、如果合同所定義的風險沒有發生,則業主多支付了報價中的不可預見風險費,承包商取得了超額利潤。
   
合理分配風險的好處是:
    a
、業主可以獲得一個合理的報價,承包商報價中的不可預見風險費較少。
    b
、減少合同的不確定性,承包商可以準確地計劃和安排工程施工。
    c
、可以最大限度發揮合同雙方風險控制和履約積極性。
    d
、整個工程的產出效益可能會更好。
    2
、合同風險分配的原則
   
合同風險應該按照效率原則和公平原則進行分配
    
、從工程整體效益出發,最大限度發揮雙方的積極性,盡可能做到:
    a
、誰能最有效地預測、預防和控制風險,或能有效降低風險損失,或能轉移給其他方面,則應由他承擔相應的分風險責任。
    b
、承擔著控制相關風險是經濟的,即能夠以最低的成本來承擔風險損失,同時他管理風險的成本、自我防范和市場保險費用最低,同時又是有效、方便、可行的。
    c
、通過風險分配,加強責任,發揮雙方管理和技術革新的積極性等。
   
、公平合理,責權利平衡,體現在:
    a
、承包商提供的工程與業主支付的價格之間應體現公平,這種公平通常以當地當時的市場價格為依據。
    b
、風險責任與權力之間應平衡。
    c
、風險責任與機會對等,即風險承擔著同時應能香油風險控制獲得的收益和機會收益。
    d
、承擔的可能性和合理性,即給風險承擔者以風險預測、計劃、控制的條件和可能性。
    
、符合現代工程管理理念
   
、符合工程慣例,即符合通常的工程處理方法。

   
此文內容比較多,話語相對官方,如有不理解之處,可在文章下方留言您的具體問題,我們(北華工程項目管理)會進行一一進行解答,幫助企業解決棘手的難題。

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